Requisitos para Constituir un Condominio bajo el Régimen de Copropiedad Inmobiliaria

Para acoger un condominio al régimen de Copropiedad inmobiliaria, la ley contempla una serie de requisitos que se encuentran dispersos en diferentes artículos, que se resumen así:

  1. Cumplimiento Normativa Legal Aplicable: el artículo 10 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, establece como obligación de todo condominio para acogerse al régimen de copropiedad, el cumplir con las normas exigidas por la Ley de Copropiedad y su Reglamento, la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, los instrumentos de planificación territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio.
  2. Prohibición de emplazar en un mismo predio condominios tipo A y tipo B (artículo 2° N° 1)
  3. Cesiones y Compensaciones: aplicación de los artículos 66, 67, 70, 134, 135 y 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones: el resumen de estas normas indica que en los condominios que se sometan a la Ley de Copropiedad, en principio también se aplican las normas sobre urbanización de terrenos urbanos contempladas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Estas normas indican que el condominio mantiene el dominio de las calles, avenidas, plazas y espacios públicos que construya, salvo aquellos espacios “que estuvieren considerados en el respectivo plan regulador”, espacios que se incorporarán a dominio nacional de uso público al recibirse por parte de la Municipalidad las obras de urbanización (artículo 135 Ley General de Urbanismo y Construcciones). El resto de las superficies de terreno afectas al cumplimiento de estas normas mencionadas, destinados a circulación y áreas verdes, son de dominio de la respectiva comunidad. En resumen, si el plan regulador comunal nada dice sobre este particular, el total del terreno pertenecerá a la comunidad.
  4. Acceso a espacio de Uso Público: el terreno en que estuviere emplazado el condominio, debe tener acceso directo a un espacio de uso público o a través de servidumbres de tránsito. En el caso de los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario, estos deben tener acceso directo a un espacio de uso público, o a través de espacios de dominio común, destinados a la circulación (artículo 9° inciso 3° Ley de Copropiedad).
  5. Superficie del terreno donde se emplace el Condominio: esta superficie no podrá ser inferior a la establecida en el instrumento de planificación territorial (artículo 8° Ley de Copropiedad).
  6. Altura Máxima de un Condominio: en cada uno de los sitios de un condominio que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario, solo podrán levantarse construcciones de una altura que no exceda la máxima permitida por el plan regulador o, en el silencio de este, la que resulte de aplicar otras normas de dicho instrumento de planificación y las de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. (Artículo 8° Ley de Copropiedad).
  7. Cantidad Mínima Obligatoria de Estacionamientos: todo condominio debe contemplar la cantidad mínima obligatoria de estacionamientos que señale el plan regulador. Estos estacionamientos deben singularizarse en el Plano del Condominio, aprobado por director de Obras Municipales. En caso de enajenación, solo puede hacerse en favor de personas que adquieran o hayan adquirido una o más unidades en el condominio. En cuanto a los estacionamientos que excedan la cuota mínima obligatoria, son de libre enajenación (artículo 8° Ley de Copropiedad).
  8. Formulación e Inscripción del Reglamento de Copropiedad: la persona natural o jurídica propietaria del condominio, tiene la obligatoriedad de formular el Reglamento de Copropiedad, reducirlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo (artículo 10 inciso 2° Ley de Copropiedad)
  9. Archivo de Planos y Certificado en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces: existe la obligación de archivar en una Sección especial del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo, en estricto orden numérico, los Planos del Condominio y el Certificado del Director de Obras Municipales que lo declara acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria (artículo 11 Ley de Copropiedad).
  10. Certificación del Director de Obras Municipales: constituye una atribución del Director de Obras Municipales, verificar que un condominio cumple con las normas exigidas por la Ley de Copropiedad, con las normas urbanísticas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y los instrumentos de planificación territorial aplicables al área de emplazamiento del condominio. Verificado lo anterior, el Director de Obras Municipales deberá extender el Certificado que declare al Condominio acogido al Régimen de Copropiedad, haciendo constar en el mismo, la fecha y la notaria en que se redujo a escritura pública el primer reglamento de copropiedad y la foja y numero de su inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Este Certificado deberá, además, señalar las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio (
  11. Aprobación de Planos por el Director de Obras Municipales: los planos deben contener la singularización de cada una de las unidades en que se divide el condominio; la singularización de los bienes de dominio común y la singularización de los estacionamientos.