Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria

El Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria, se encuentra regulado en distintos cuerpos legales, principalmente en la ley 19.537 y en el Decreto Supremo 46 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo que establece el Reglamento de la ley de Copropiedad.

Recordemos que jurídicamente, existe una Jerarquía de normas, donde la Constitución Política ocupa la cúspide de la pirámide y luego la siguen el resto de normas. En este sentido, la Ley de Copropiedad está por encima del Reglamento, el cual regula materias particulares y específicas sobre copropiedad, es decir, desarrolla la mencionada ley.

No obstante lo anterior, el hecho de vivir en Comunidad, exige la existencia de una normativa aún más especifica que la Ley de Copropiedad y su Reglamento; por este motivo la Ley de Copropiedad exige la dictación de un Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria; por tanto, la Ley y su Reglamento fijan el marco dentro del cual la comunidad podrá regular ciertos aspectos particulares a través del Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria.

Revisemos algunas de las Funciones que cumple este Reglamento de Copropiedad, el cual, en cierta forma, regula aspectos importantes de la vida en comunidad, evitando caer en el Caos que implicaría regular a los Condominios por el régimen ordinario del cuasicontrato de Comunidad, regulado en el Código Civil. Estas Funciones o Materias Mínimas las señala el artículo 28 de la Ley de Copropiedad:

  • La primera gran función que cumple el reglamento de copropiedad es que su dictación constituye un requisito necesario para que un terreno, construcción o proyecto se acoja al régimen de copropiedad inmobiliaria.
  • Fija con precisión los derechos y obligaciones de los copropietarios, impone limitaciones, señala las unidades que integran el condominio, los sectores en que se divide y qué bienes son de dominio común.
  • Determinar los derechos que corresponder a cada unidad sobre los Bienes Comunes, como también la cuota con que el propietario de cada unidad deberá contribuir al pago de ellos.
  • Establece las facultades del Comité de Administración y del Administrador.
  • Determina los quórums necesarios para las asambleas -siempre que éstos sean superiores a los fijados por la ley-, junto a la periodicidad con que se llevarán a cabo

Analicemos a continuación, los 3 aspectos en los que el Reglamento de Copropiedad juega vital importancia:

a) Cobro Ejecutivo de Gastos Comunes: Para demandar el pago de los gastos comunes por la vía ejecutiva, se necesita del reglamento de copropiedad inmobiliaria, ya que conforme al artículo 27 de la Ley Nº 19.537, “La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el Comité de Administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador”. En general, no se celebrará una asamblea en que se acuerden gastos comunes, si ellos están señalados en el reglamento de copropiedad (por una razón de eficiencia), de modo que es de suma importancia que en este instrumento se consagre el cobro de gastos comunes, para efectos de su cobro ejecutivo en caso de incumplimiento.

b) Cobro Selectivo de gastos comunes: Si bien todos los copropietarios son dueños de los bienes comunes, y en virtud de ello deben contribuir a su mantención por medio del pago de gastos comunes, es posible que éstos deban soportarse sólo por algunos de aquéllos. En efecto, si debido a la ubicación de los bienes comunes dentro de un sector específico del condominio, ellos sirviesen sólo a algunos de los copropietarios cuyas unidades se encuentren en dicho sector, el reglamento de copropiedad podrá fijar que los gastos generados por estos bienes, graven únicamente a los propietarios de las unidades del sector correspondiente. De esta manera, se produce una suerte de cobro selectivo de los gastos comunes (de toda justicia), de conformidad al inciso tercero del artículo 4º de la Ley Nº 19.537. En todo caso, cabe señalar que esto debe entenderse sin perjuicio de los gastos comunes generales.

c) Multas y corte del suministro eléctrico: La ley establece la posibilidad de que el reglamento de copropiedad inmobiliaria fije multas por infracciones a la ley, su reglamento o a sus propias disposiciones. En tal sentido, el artículo 21 de la Ley Nº 19.537 dispone “[…] El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad”. En efecto, el Comité de Administración podrá sancionar con multas, infracciones tales como por ejemplo desórdenes o ruidos molestos, pero sólo en la medida que ésta facultad se encuentre fijada en el reglamento de copropiedad; en caso contrario, sólo podrá denunciar las infracciones al Juzgado de Policía Local, según corresponda. El reglamento de copropiedad también debe autorizar al administrador para que, con acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico de aquellos copropietarios morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Esta facultad constituye una eficaz medida de presión para garantizar el pago de los gastos comunes.