Construcciones Ilegales en Condominios

Constituye una práctica frecuente en las comunidades de copropietarios, acogidas al régimen de copropiedad inmobiliaria, ejecutar construcciones, alteraciones o modificaciones en sus unidades, las que muchas veces se efectúan sin contar previamente con las correspondientes autorizaciones legales ni municipales, actuando sobre la base de hechos consumados, quedando la sensación de que no existirían procedimientos legales efectivos ni sanciones de ninguna especie, frente a este tipo de situaciones.

El tratamiento Jurídico de las construcciones, alteraciones, mejoras o innovaciones que se realicen en una unidad del Condominio, se basa en Limitaciones y Requisitos que deben cumplirse.

El dominio sobre una unidad, concede a su titular la facultades de todo derecho de propiedad, especialmente las de usar, gozar y disponer del bien, sin tener otra limitación que la ley y el derecho ajeno.

El ejercicio de este derecho de propiedad de efectuar modificaciones, alteraciones, mejoras o innovaciones en la respectiva unidad, tiene las siguientes Limitaciones:

  1. Que dichos actos no restrinjan ni perturben el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del condominio.
  2. Que no comprometan la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio. En relación a esta limitación, los propietarios no pueden efectuar cambios en las instalaciones interiores de una unidad de su dominio que comprometan la seguridad de los copropietarios de las restantes unidades o del condominio en general, según lo dispone el artículo 32 del Reglamento de la ley de Copropiedad (DS N° 46 del MINVU de 1998), disposición reglamentaria que agrega: “solo una vez comprobado que no existe tal riesgo, el Administrador procederá a autorizar el cambio”.

En otras palabras, el cambio de las instalaciones interiores de una unidad requerirá la autorización del Administrador, quien solo la podrá otorgar una vez que verifique que los cambios no comprometan la seguridad de las restantes unidades o del condominio en general.

  1. Que no afecte, altere o comprometa los bienes de dominio Común, como por ejemplo en situaciones referidas a modificación de fachadas, perforación de losas, cierre de terrazas, uso de pasillos, construcciones en terrazas de uso y goce exclusivo, etc.
  2. Respetar el respectivo Reglamento de Copropiedad: el propio Reglamento de Copropiedad puede determinar la forma y limitaciones en que se ejerce el derecho de cada propietario, de efectuar modificaciones o alteraciones interiores en su unidad.
  3. Obtención del respectivo Permiso de Edificación o de Modificación otorgado por la Dirección de Obras Municipales respectiva, a la luz de lo dispuesto en el artículo 116 de la ley General de Urbanismo y Construcciones que establece que: “la construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales requerirán Permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario.” Este Permiso no será necesario cuando se trate de obras de carácter No Estructural al interior de una vivienda, o elementos de exteriores sobrepuestos que no requieren cimiento, cierres exteriores y obras de mantención.